隨著樓市調控效果逐漸顯現,曾經一度火爆的土地市場不斷降溫。
從近期的土地拍賣市場看,全國土地市場的交易規模仍在,但熱度減少。溢價率下降、競價次數減少、難以突破最高限價,部分城市還出現流標、流拍現象。
中原地產有關數據顯示,今年以來,一線城市住宅土地成交額達3715億元,溢價率跌至18%,二線城市溢價率為34%,住宅土地成交逐漸出現了持續降溫的趨勢,多個城市住宅土地溢價率明顯下滑。
“2017年宅地供應不僅增加,且普遍采用了限房價、競地價、競開發商自持面積的模式,地價基本都有最高限制。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者。
“大家拿地越來越謹慎,主要是因為對未來預期不確定,銷售壓力悄然增加。”一位房企高管告訴記者。
從開發商的業績也可看出端倪。萬科2017年10月份實現銷售面積247.8萬平方米,銷售金額人民幣367.9億元,同比分別減少28.75%、24.9%。銷售均價約為1.48萬元/平方米,而今年2月萬科的銷售均價達到了歷史的高點1.63萬元/平方米。
融創2017年10月銷售均價約人民幣15350元/平方米,而其前10月銷售均價約為17270元/平方米。旭輝10月合同銷售均價約1.59萬元/平方米,其前10月銷售均價約1.75萬元/平方米。大部分開發商在10月以后銷售均價和銷量都開始下滑。
多位業內人士預計,明年春節開始,很多扛不住的開發商將開始被迫出掉自己的高價拿地貨值,以價換量情況將出現。
從國家統計局公布的數據看,前10月,70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩。從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;天津和成都分別上漲0.1%和0.7%。從同比看,13個城市漲幅繼續回落,回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。
同時,10月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和持平。二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。
包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、鄭州、無錫、北京住宅價格出現了同比下調。
中原地產首席分析師張大偉分析認為,這是2016年來熱點城市首次出現價格下調,主要體現了調控的影響,從核心熱點城市看,樓市高峰已經過去。
同時,房企此前拿到的很多高價土地目前尚未入市,進一步拖累房企現金流。總體來看,整體高價土地項目的開發速度還是較為緩慢的。
克而瑞研究中心分析師楊科偉認為,高價地塊一般都處于房價較高的核心一、二線城市,這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域,“面粉貴于面包”的現象屢見不鮮,在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下,高端產品入市也很難有較高的溢價空間。
比如,天津的萬科翡翠大道項目拿地樓面價為22628元/平方米,目前周邊項目在售均價也僅為22000元/平方米,至今仍處于未開工階段。
此外,今年房企的融資能力也開始下滑。同策咨詢監控的40家上市房企顯示,2017年10月融資額531億,環比9月減少24%。
資金成本提高進一步導致房企現金壓力增加。萬科公告顯示,今年前三季度,萬科經營性活動產生的現金流為167億元,比上年同期減少61.14%。到三季度末,萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。泰禾集團三季報數據顯示,經營活動產生的現金流量凈額為27.9億元,投資活動產生的現金流量凈額為-216億元,現金流凈額-18.7億。
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轉自：第一財經日報
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