今年上半年跌幅位居前十的REITs 數據來源：新華財經 許張超 制作
今年上半年，公募REITs市場迎來里程碑式發展，首批商業不動產REITs正式掛牌上市，一級市場首發規模達到297.38億元。
與此同時，二級市場卻走出震蕩分化行情，中證REITs全收益指數在1月29日盤中上行至1056.97點后持續震蕩下行，全市場86只REITs產品僅18只收紅。
商業不動產REITs成申報主力
從一級市場首發項目來看，今年上半年已有8只REITs產品正式上市，合計募資297.38億元。其中，4只商業不動產REITs合計募資203.32億元，占總募資規模比重為68.37%；另外，2只消費基礎設施REITs、1只能源基礎設施REIT、1只保障性租賃住房REIT，分別募資71.55億元、13.24億元、9.27億元。
今年上半年掛牌上市的8只REITs產品認購熱度不一。iFinD數據顯示，國泰海通砂之船商業REIT、中信建投首農商業REIT、中金唯品會商業REIT、匯添富上海地產商業REIT的網下認購倍數分別為103.81倍、80.16倍、68.03倍、22.27倍；4只基礎設施REITs產品的認購倍數則全部超百倍。
格上基金研究員蔣睿表示，受集中發售分流及保險資金參與度低影響，首批商業不動產REITs的網下認購倍數略低于2025年的消費類REITs。在蔣睿看來，短期市場整體認購情緒大概率仍維持高位，但長期不同資產類型的分化將會擴大，優質底層資產與合理定價的標的有望成為市場關注的核心方向。
“從今年認購情況來看，公募REITs的認購倍數有所恢復。”招商證券投資銀行委員會執行董事倪康加分析稱，在商業不動產REITs掛牌上市之前，市場上其實存在一些質疑，如線上消費對商場未來現金流的影響，然而，首批4單商業不動產REITs的原始估值普遍溢價，在一定程度上緩解了這種質疑。
除了已發行上市的8只REITs，滬深交易所今年新增了29單REITs項目申報，項目申報數量遠超歷年同期水平。其中，3單已受理、11單已反饋、9單已問詢，注冊生效、通過、募集結束各1單，3單已定價。從項目申報的類別來看，有18單商業不動產REITs正在“排隊”申報，成為今年REITs首發的主力軍。
招商基金基礎設施投資管理總部副總監朱杰分析稱，國內公募REITs市場已形成基礎設施、商業不動產雙輪驅動的格局，從審批周期來看，基礎設施REITs的申報審核周期一般在10個月至15個月，商業不動產REITs可直接申報至中國證監會、滬深交易所進行審核，整個周期一般在4個月至6個月，審批周期的縮短催動了商業不動產REITs的密集申報。
二級市場大幅震蕩回調
受到多重因素影響，公募REITs二級市場整體承壓。僅就中證REITs全收益指數而言，該指數在去年收盤時為1009.84點，今年1月29日盤中觸及年內最高點1056.97點，后續震蕩下行并在6月25日盤中觸及上半年最低點926.26點，較上半年盤中最高點下跌12.37%，截至6月30日收盤時，該指數已逐步回升至970.51點。
從今年上半年漲幅來看，REITs的場內交易價格明顯下行。iFinD數據顯示，2025年底，全市場78只已上市REITs，47只實現上漲，31只下跌；進入2026年，截至6月30日，全市場86只已上市REITs，僅18只實現上漲，占比為20.93%，漲幅超過10%的REITs產品有5只，漲幅最高的華夏中核清潔能源REIT上漲了25.06%。
在出現下跌的68只REITs產品中，相當一部分產品出現了較大幅度的回調。具體來看，上半年跌幅在10%以下的REITs產品有38只，跌幅在10%至20%之間的REITs產品有20只，跌幅在20%至30%之間的REITs產品有8只，跌幅超過30%的REITs產品有2只，這意味著超三成REITs跌幅超過10%。
跌幅超過10%的REITs產品涉及產業園區、倉儲物流、交通、能源、消費，分別有18只、6只、4只、1只、1只。其中，跌幅前三的分別是易方達廣開產園REIT、華夏合肥高新REIT、建信中關村REIT，分別為27.87%、38.28%、39.85%。對此，蔣睿表示，短期內，產業園、倉儲物流等產權類REITs在短期內仍面臨較大壓力。
蔣睿認為，產權類REITs的走勢承壓受多因素疊加影響，一是商業不動產REITs供給端集中放量，二是業態基本面承壓，如產業園出租率下行、倉儲物流租金下滑，三是長債利率上行對估值有壓制，但核心城市核心區位的寫字樓等底層資產、保障房類等均屬于分化中孕育的機會。
“與股票相比，REITs在二級市場的資本獲利未必高，但其分紅非常穩定。”倪康加舉例稱，從分紅數據來看，滬深市場去年分紅合計超過111億元，全市場REITs平均可供分派率約6.09%，水務、高速公路等特許經營類平均分派率區間為7%至9.8%，保租房、消費、商辦等不動產類平均分派率區間為4%至6%，產業園、倉儲物流類平均分派率較低。
指數基金破局流動性困境
公募REITs二級市場交易價格承壓的同時，整體成交活躍度也持續低迷。iFinD數據顯示，截至6月30日，今年上半年的116個交易日當中有88個交易日的日換手率不到0.5%，占比達到75.86%，其中，日換手率最高時約1.23%、當日成交額為16.93億元，最低時僅0.23%、當日成交額為2.97億元。
記者注意到，近期已有多家上市公司官宣參與基礎設施REITs或商業不動產REITs的申報，包括申能股份、保利發展、三峽能源、廣州發展、華聯股份、奧飛數據、招商蛇口、招商積余、華能國際、密爾克衛等。REITs項目申報持續增長之下，二級市場的流動性狀況也備受關注。
朱杰分析稱，近期REITs市場的ETF獲批，增量資金持續入市，將支撐市場持續發行。7月1日，首批4只REITs指數基金已開始正式發售，單只募集上限均為3億元。中金公司研報更是指出，REITs指數基金可作為資產配置、定投及網格交易的便捷載體，將為二級市場持續提供流動性。
“截至去年年底，全球已有43個國家和地區發行了REITs產品，總市值約2萬億美元。”中國REITs50人論壇副主席、珠海市不動產投資信托基金協會會長姚堯強調，國內REITs市值在短時間內已經超過香港市場REITs市值、潛力巨大，未來有可能成為全球最大的REITs市場。可通過在海外發行REITs吸引更多的國際投資者參與。
“一些海外市場為了鼓勵REITs的發展，會給予特定的稅收優惠政策，相當于降低了企業的融資成本。”在姚堯看來，國內REITs主要圍繞著基礎設施的資產，這類資產或多或少帶有一定的公益屬性，因此在資產現金流管理、收益等方面存在挑戰，在海外發行REITs可為企業提供更多的融資途徑，還為海外資金參與投資國內資產提供機會。（記者 吳黎華 許張超）
轉自：經濟參考報
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