海南3.1萬畝存量商品住宅用地：要么轉型，要么退出

　　“因為房地產政策的變化，我們企業這兩年營銷減少了60億元。”1月27日，海南省人大代表、海南鴻洲置業集團董事長王大富在海南省六屆人大二次會議三亞代表團分組討論中直言。

　　王大富的“苦衷”，道出了當下海南開發商群體面臨的共性問題，那就是史上最嚴的房地產調控之下，存量商品住宅用地如何利用或退出？

　　“這個問題遲早要回答。”海南省省長沈曉明當天在參加三亞代表團分組討論中如是說，“我們征求了一些意見，做了一些規定，大部分的項目都應該能夠有一個答復，但是這個答復能不能滿足每一個企業的期望，我不敢講，但至少我們對這些訴求都有回應。”

　　如沈曉明所言，這個今年海南兩會上備受矚目的敏感話題，既考驗著海南決策層“壯士斷腕”的魄力和智慧，也直接關系到自貿區建設中最為關鍵的營商環境，甚至關系到防范區域性、系統性金融風險的穩定大局。

　　各方的關注之下，海南官方首次給出具體回應。1月28日舉行的海南省第六屆人民代表大會第二次會議記者會上，海南省自然資源和規劃廳廳長丁式江說，海南目前有3.1萬畝存量商品住宅用地不能繼續用于商品住宅開發。一方面鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用于以旅游業、現代服務業以及高新技術產業為主導，符合自貿區(港)發展定位的產業項目；另一方面要建立退出機制，將位于生態保護紅線范圍內和開發邊界外等區域的存量商品住宅用地調出建設用地范圍。

　　據丁式江介紹，具體措施政策包括五個方面：

　　一是促進土地用途改變。通過依法增加容積率、調整土地使用年限、退還土地差價、降低商業或辦公等經營性房地產項目預售門檻等方式，鼓勵和引導土地使用權人將存量商品住宅改變用途用于產業項目建設。

　　二是有序開展土地置換。通過將存量商品住宅用地與其他用途的建設用地進行置換，引導土地使用權人轉型發展產業項目。

　　三是支持土地轉讓盤活。鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用于產業項目建設，土地使用年限可按照改變用途后的法定最高年限確定。

　　四是依法實施土地收儲。政府對存量商品住宅用地有償收回，土地收回價格可依據收回時的市場評估價值給予補償，保障土地使用權人的合法權益。

　　五是妥善處置招商引資項目配套商品住宅用地遺留問題。海南省將從尊重歷史、實事求是的角度，將這部分歷史遺留問題納入規劃和用地計劃管理，積極引導土地使用權人依法取得配套用地后，轉型用于發展住宅項目以外的產業項目。

　　對此類“歷史遺留問題”，丁式江特別指出，對符合海南省房地產調控政策要求，用于保障本地居民的商品住房和租賃住房等住宅項目建設的，可適當予以安排。

　　此外，除了盤活存量之外，房地產領域的增量也在從嚴遏制。數據反映，海南省房地產用地供給明顯下降、除房地產以外的其他產業項目用地供給穩步增長，產業轉型升級正在深入推進。住宅用地供地面積比2015年下降了88%；住宅用地面積在全部經營性用地中的占比，從2015年的54%，下降到2018年的19%；住宅項目以外的產業項目等經營性項目占比從46%上升到81%。（張藍方）

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