5月19日，招商蛇口發布公告，公司第四個REIT平臺——招商資管招商蛇口封閉式商業不動產證券投資基金（以下簡稱“蛇口商業REIT”）正式啟動申報發行工作。
早在2021年，招商蛇口以蛇口產園REIT叩開公募REITs的大門時，市場便見證了央企不動產資產證券化的先行示范力量。隨著蛇口商業REIT浮出水面，招商蛇口資產運營板塊全品類覆蓋的投融建管退（投資、融資、建設、管理、退出）完整生態版圖愈發清晰。
多輪驅動布局落地全品類REITs矩陣
招商蛇口作為國內REITs賽道的先行者，早已完成境內外多業態、多板塊的戰略布局。
境外板塊，2019年12月，招商局商業房托(1503.HK)于港交所上市，底層資產聚焦深圳與北京核心區域的寫字樓與零售物業。2025年末，該平臺推動首個香港學生公寓項目收購，正式打通了招商蛇口的跨境資產證券化通道。
境內市場的布局同樣步步領先。產業園區板塊，2021年6月，蛇口產園REIT(180101.SZ)作為首批公募REITs上市；2023年6月實現首批擴募，并于2026年5月經股東會決議通過第二次擴募事宜，若落地將成為市場首單完成兩次擴募，以及實現產業園+倉儲混包的REITs擴募產品。
租賃住房板塊，2024年10月，蛇口租賃住房REIT(180502.SZ)上市，其首次擴募也已提上日程，未來擬裝入“壹棧·山前”項目。
至此，招商蛇口已有的三個REITs平臺均邁入擴募階段。但招商蛇口的戰略布局仍在持續深化，此次蛇口商業REIT啟動申報，進一步補齊了戰略版圖，標志著公司全品類REITs矩陣日益完善。
回頭審視招商蛇口的REITs版圖，這四只REITs并非簡單堆疊，而是有清晰的戰略分工：蛇口產園REIT覆蓋產業園+倉儲物流，蛇口租賃住房REIT切入租賃住房領域，招商局商業房托重點轉向境外資產，即將啟動的商業不動產REITs則聚焦中國大陸的辦公+集中商業。四張牌照幾乎覆蓋了招商蛇口持有型物業的主要品類，在區位上則形成了“橫跨多區，聚焦深圳；延伸京津冀，輻射長三角”的資產格局。
商業REIT重磅落地 優質核心資產鎖定穩健投資收益
根據公告，蛇口商業REIT兩大底層標的位于長三角、珠三角雙核心圈層，區位稀缺、運營成熟，具備良好的配置價值：
·深圳太子廣場項目：坐落于深圳蛇口核心區位，是招商蛇口“再造新蛇口”標桿作品，為5A甲級高端寫字樓，地上辦公面積約6.37萬平方米，2020年正式投入運營。項目周邊產業集群密集、企業資源匯聚，無縫接駁海上世界地鐵站，毗鄰海上世界核心商圈，疊加匯港購物中心（二期）配套賦能，出租率與租金水平保持高位，現金流穩定性突出。
·蘇州昆山招商花園城項目：地處昆山核心商圈，總商業面積約11.85萬平方米，2015年開業運營，是昆山首個一站式時尚體驗中心。項目周邊中高端住宅云集、消費客流穩固，配套資源成熟，長期保持穩定運營態勢，商業屬性凸顯，具備持續分紅能力。
兩大標的業態運營成熟，資產種類覆蓋高端辦公與集中商業，城市布局分散合理、能夠有效對沖區域及業態波動風險，預計將為蛇口商業REIT帶來持續穩定的經營性現金流與分紅收益。
根據公告，蛇口商業REIT運營管理機構為招商蛇口下屬招商商管。據了解，招商商管在2025年度贏商網零售商業地產企業綜合實力TOP100中位列全國第9，在2025中國商業地產公司品牌價值TOP10中位列全國第4，綜合運營實力持續攀升。也注意到，蛇口商業REIT基金管理人為招商證券旗下招商資管，亦為招商局集團下屬具備公募牌照的金融機構，在招商局集團“金融+產業”協同的保駕護航下，疊加招商蛇口優質資產及管理能力，有益于資產持續保值增值，放大投資回報空間。
全鏈條閉環成型 資本循環打開長期投資成長空間
在行業開發業務承壓背景下，資產運營板塊已成為房地產公司經營發展的重要壓艙石，也促進了招商蛇口“資產持有+資本運作+運營管理”的大物管、大資管體系愈發成熟，這既源于招商蛇口持有物業本身已具備獨立造血能力，也得益于近年來公司持續強化資產運營管理能力培養、專業團隊鍛造與標準化運營體系建設，以REITs底層資產運營為樣板，持續做大輕資產品牌輸出規模，實施差異化特色化運營，擺脫單純依賴重資產開發的傳統模式。通過REITs為各類成熟存量資產搭建標準化資本退出路徑，回籠資金繼續用于優質資產并購、存量物業改造升級及新項目開發建設，形成“開發—運營—資本化—再投資”的內生資金閉環，培育業務第二增長曲線，形成資產運營與開發主業獨立發展、相互賦能，以及重資產資本化與輕資產規模化的雙輪驅動格局。
隨著蛇口商業REIT申報發行工作有序推進，招商蛇口全品類不動產REITs戰略版圖趨于完整，招商蛇口的實踐為行業提供了"產融結合"的樣本參考，也將憑借資產運營硬實力與輕資產輸出布局，持續鞏固行業領先優勢。
轉自：證券市場周刊
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