星庫空間白羽：我不diss互聯網，就是聊聊共享辦公的互聯網思維

　　【編者按】共享辦公有很多維度，比如互聯網的維度、資本的維度和商業本身的維度。從發展的軌跡或者商業的增速來講，共享辦公行業和互聯網行業會有本質...

　　“共享辦公有很多維度，比如互聯網的維度、資本的維度和商業本身的維度。從發展的軌跡或者商業的增速來講，共享辦公行業和互聯網行業會有本質的區別。當互聯網發展到頂層的時候，我們要看看往后的趨勢是什么。”作為互聯網的絕對擁躉者，星庫空間CEO白羽在中國房地產資產管理生態鏈大會，《聚焦本質，忘記互聯網法則》的主題演講中講到。

　　星庫空間創始人白羽

　　在過去的一年里，星庫空間新增16家共享辦公店，北京所有地區的出租率都超過90%。也正是憑借今年在行業內的卓越表現，星庫空間在2017年第二屆“佰仕鴻鵠獎”評選中榮獲“年度空間再造之星”獎。這是繼2016年之后，星庫空間再度獲得此項殊榮。

　　一、精品共享辦公的本地化服務商

　　星庫空間把自己定位為精品共享辦公的本地化服務商。從2015年成立至今，在三年的時間里，星庫空間已全面進入2.0時代。

　　星庫空間上海珠江創意中心

　　1、產品形態和服務模式已經與同行有較大區別

　　2、原創的設計已經能夠為客戶提供良好的體驗

　　3、自主知識產權的APP形成開放生態

　　4、高質量的客戶支撐起社群價值

　　二、共享辦公的變革

　　星庫空間北京菁英谷社區

　　1、傳統商辦開啟大規模重構

　　傳統的商辦市場以國有企業和外資客戶為主。如今，越來越多的企業雖然規模不大，但是人均生產力非常高。中小企業正成為商辦市場的主力軍，企業家精神通過共享社區得到強化和支持。

　　2、以城市更新的方式進行價值重塑

　　中心城市大規模開發階段業已結束，小企業聚集，如果沒有足夠的管理，就代表品質的下降和租金的下滑。共享辦公對碎片化和非標化資產以城市更新的方式進行價值重塑，解決了城市中心的難題。

　　在白羽看來，城市中大量的資產是以碎片化存在的，誰能把碎片化的資產管理起來，裝進優質的內容，這個資產的價值終有一天會在資產市場上得到回報。

　　3、數字化技術與智能化技術結合

　　越來越多的小企業出現，就代表越來越多的差異化和個性化需求，中國企業還有很多的需求沒有被滿足。服務商需要用數字化的方法把千千萬萬小企業的需求解決掉，當把數字化技術、智能化技術相結合，產業形態將發生長遠的變化。

　　三、共享辦公的本質

　　1、從經營邏輯上看，共享辦公并不是“二房東”

　　從經營形式上，大部分共享辦公都有直租方式，以賺取租差為表現。從這點上，共享辦公很像“二房東”。

　　從經營邏輯上，兩者完全不同。“二房東”追求絕對低價長租約的物業，通過業態變換，或者利差，這是過去二十年比較典型的城市更新形態，例如眾多工業遺址的開發。而共享辦公更強調以創意打造精細化產品，并通過服務使企業得到升級的服務，在市場價的基礎上獲得溢價，租約相對中期為主。

　　2、從行業屬性來看，共享辦公是服務業

　　共享辦公并不生產房屋，而是以創意對空間進行升級，以服務為空間注入價值，因此屬于精細化服務行業，接近于酒店業。共享辦公解決了碎片化資產的標準化數字化管理的問題，經營模式也多以直租或者品牌加盟體現，與連鎖酒店類同。

　　3、從資產構成來看，共享辦公不同于商務開發商

　　共享辦公是對城市更新中碎片化資產的標準化、數據化管理，而商務開發商是以項目或樓宇等大宗資產為基礎的規模化經營方式。

　　四、忘掉互聯網法則

　　1、市場并不遵循721法則

　　共享辦公的行業屬性接近于酒店業，根據調查國內的競品酒店分布和國際星級酒店分布情況發現，酒店行業的發展時間雖然遠遠長過辦公行業，但離散度仍然非常高，比較分散。在白羽看來，共享辦公的格局不會遵守721法則。

　　2、節奏比快更重要

　　與互聯網模式不同，共享辦公呈現前慢后快的特征。投資與規模存在正比關系，在沒有資本推動的情況下，共享辦公早期不可能出現爆發性增長，在后期隨著運營體系標準化，資管能力將使規模無限放大。可復制性的根本體現并不是硬件標準，而是人。

　　3、人的因素無法速成

　　4、試錯成本遠高于互聯網

　　互聯網試錯：數據試錯——線上試錯，共享辦公試錯：實體店試錯——線下試錯，對于實體辦公來講，如果有一個店被客戶嚴重，其實需要花費很大精力去做客戶關系修補、客戶投訴處理和口碑控制，所以成本就會遠高于互聯網。

　　五、未來趨勢展望

　　互聯網的商業模式和共享辦公的商業模式到底受哪些因素影響？它們的本質區別到底怎么體現？共享辦公的價值其實是在資本驅動下通過標準化和精細化的服務，去經營可持續增長的資產，最終市場因為天花板比較高，會呈現雖然看起來平緩，但是會長期發展的狀態。

　　所以，互聯網邏輯或者共享辦公模式都可以獲得很高的估值，但是如果只是單純地聚焦在資產和用戶數上，互聯網模式是不同的數量級。在白羽看來，互聯網的技術水平決定了起點和高度，但是最終實現價值的是突破用戶數量。

　　轉自：華財網

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