7月30日召開的中共中央政治局會議強調，“穩定房地產市場”，并將該表述置于“切實筑牢安全屏障”的框架下。
這一細微變化，折射出房地產的定位已從重點領域風險防范升級到安全維度。在筆者看來，將房地產穩定納入“安全屏障”框架，既是防風險邏輯的自然延伸，也是穩增長、促消費的現實需要。
為何此時再提“穩定房地產市場”？答案藏在房地產行業轉型邏輯中。眼下，樓市“穩”的基礎正在夯實，但下行壓力猶存。“穩定房地產市場”這一表述指向明確，對行業從“增量開發”轉向“存量運營”至關重要，對下半年房地產政策方向和市場走勢亦有重要指導意義。
下半年政策如何發力？三個方向尤為關鍵。
方向一，打通“賣舊買新”鏈條。從宏觀環境看，會議明確“實施好更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，并要求“及時謀劃出臺務實管用的增量政策”。接下來，專項債發行加快、房貸利率下行以及增量政策儲備，有望形成合力；降準降息、房貸貼息、一線城市限購放松等增量政策有望出臺。在宏觀政策發力之外，各地打通一二手房置換鏈條堵點同樣關鍵。7月份，北京、上海等部分城市新房銷售已現積極信號，環比成交漲幅明顯。下一階段，各地需在稅費減免、帶押過戶、按揭貸款等方面進一步優化政策細節，以二手房活躍度撬動新房市場，形成“賣舊—買新”的良性循環。
方向二，持續推進房企債務風險化解。過去兩年，樓市政策核心任務集中在保交樓以及化解出險房企債務風險。今年以來，重心轉向兼顧短期市場企穩與長期行業轉型，以及購房者減負與房企風險出清。從施策手段上看，未來應繼續用好專項紓困資金、房地產融資協調機制等工具，確保已售項目按期交付。同時，各地需合理滿足優質企業開發貸和并購貸需求，有序化解房企存量債務風險。
方向三，積極探索新發展模式。近期，廣州等地推進現房銷售改革等創新實踐，有望為行業從傳統模式向“高質量、優服務”轉型提供路徑參考。同時，行業正告別大規模新建商品房的舊周期，但保障性住房建設、城市更新、存量盤活等領域仍有較大空間。在這些領域推進新模式，有助于構建“市場+保障”雙軌并行的住房新格局。
未來房地產走向會如何？兩個趨勢正浮出水面。
第一個趨勢是市場止跌企穩。中指研究院最新數據顯示，7月份，百城新建住宅均價達17229元/平方米，環比上漲0.26%，同比上漲2.09%。短期來看，首付、利率、稅費、公積金政策等多重紅利疊加，積壓的剛需與改善需求將逐步釋放，全國商品房、二手房成交規模穩步回暖。從中長期來看，地段、流通性、配套資源成為房產保值核心標尺，全國普漲行情不復存在。
第二個趨勢是城市分化加劇。近期，核心城市優質地塊出讓增多，土地溢價率走高，城市、板塊、樓盤分化持續加劇。7月末，上海楊浦區八埭頭地塊拍出161.2億元總價，刷新年度宅地成交紀錄。8月初，北京年內總價、單價“雙料地王”誕生。與之同頻的是，頭部房企遵循“寧可高價爭核心，不愿低價賭外圍”的投資邏輯拿地，預示著后續改善性房源持續供應，“好房子”漸成市場成交主力。房產價值紅利會集中向人口持續流入、產業完善、教育醫療交通配套齊全的一二線城市的核心地段傾斜。
“穩定”二字，言簡意深。房地產從“防風險”到“筑屏障”的定位升級，標志著房地產行業邁入穩預期、活存量、促轉型的全新發展階段，為經濟高質量發展筑牢底盤。（王麗新）
轉自：證券日報
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