近期，多個熱點城市土地市場熱度提升，多宗核心地塊歷經數百輪競價，頻頻刷新區域乃至全國樓面價紀錄。然而，在一線城市“搶地”大戲輪番上演的背后，全國土地市場整體依然面臨深度調整。專家指出，當前的土拍高熱呈現“點狀”特征，折射出房地產行業正從規模擴張向結構性修復與模式轉型邁進。
6月初，深圳土地市場接連上演“重頭戲”。6月5日，南山區一宗宅地進入拍賣環節，出讓底價23億元，吸引華潤、中海等6家房企激烈角逐。經過291輪競價，保利置業以57.72億元將其收入囊中，溢價率高達150.74%，成交樓面價達10.87萬元/平方米，一舉刷新深圳涉宅用地單價紀錄。僅一周后，前海桂灣宅地再掀波瀾。該地塊起拍樓面價4.48萬元/平方米，吸引9家房企參拍。最終，建發房產以35.25億元競得該地塊，溢價率高達114%，成交樓面價達9.6萬元/平方米，前海新晉單價地王就此誕生。
上海、杭州土地市場熱度同樣高企。5月底的第四批次土拍連續兩日出現“無封頂”競價，5宗地塊平均溢價率高達34%，其中閔行浦江鎮地塊與浦東新區南碼頭組合地塊溢價率均突破40%。杭州市場同樣表現搶眼，4月共出讓11宗地塊，總成交金額124.6億元，平均溢價率達33.5%。其中，蕭山區市北單元宅地經過43輪競價，由綠城與濱江聯合體以57.26%的高溢價率成功拿下。
蘇州與北京的核心地塊也備受矚目。5月底，蘇州金雞湖右岸宅地吸引了綠城、金茂、建發、招商、中海等至少8家實力房企參拍。歷經74輪競價，中海最終以68920元/平方米的樓面價斬獲該地塊，溢價率達30%。5月21日，北京市豐臺區太平橋城中村改造地塊同樣引發激烈爭奪，經過151輪舉牌，保利發展最終以41.544億元總價競得，溢價率為15.40%。
熱點城市土地市場熱度提升，源于市場基本面的邊際好轉。根據中指研究院數據，6月截至20日，重點30城新房成交面積環比增長7.5%。二手住房方面，截至20日，20城二手住宅成交8.8萬套，同比增長10.9%，其中上海、蘇州等城市二手住宅成交套數同比增幅超20%，深圳、寧波等超10%，需求在傳統“小陽春”后活躍度還在延續。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，北京、上海等地掛牌量較前期高點已回落兩成左右，反映出市場預期已經從“集中拋售”逐步回歸理性。這種“掛牌收縮+成交放量”的組合，意味著二手房市場正在從流動性修復走向供需再平衡。在這一過程中，價格端也同步改善，2026年以來百城二手房價格環比跌幅整體保持收窄態勢，上海二手房價格已連續三個月環比上漲。
不過，熱點城市熱鬧的“搶地”場面，并不能代表整體市場的全面企穩。克而瑞研究中心研究員王崢嶸表示，當前土地市場呈現明顯的“點狀高熱”特征，一線、強二線核心地塊土拍熱度飆升、高溢價頻現，而三四線及遠郊地塊普遍流拍、多由城投底價兜底。
“核心城市投資依靠優質地塊托底，個別地塊高溢價成交，但全國開發投資整體下滑趨勢難以扭轉。”普睿數智研究中心總監馬千里指出。克而瑞研究中心數據顯示，1-5月，房地產開發投資累計同比跌幅較上期擴大2.5個百分點，較2025年同期的降幅顯著擴大約5.5個百分點。同時，1-5月，百強房企新增土地儲備的貨值、金額和建筑面積同比分別下降41.7%、43.9%和24.8%，創近五年最低水平。
王崢嶸表示，當下房企高價拿地的邏輯已發生轉變。高溢價拿地并非單純追逐項目利潤，而是在行業深度調整期，對確定性、入場資格、企業生存權的爭奪。
王崢嶸認為，核心城市核心地段具備穩定的去化預期，被視為資金避險的“確定性資產”。同時，存量更新時代，土地競爭不再是簡單的“價高者得”，政企協同、復雜項目操盤能力成為新的門檻。高溢價拿地，某種程度上是在為獲得進入存量更新賽道的“入場券”支付溢價，也是為維持團隊、融資信用和組織能力支付的“保險費”。
馬千里指出，未來房地產投資的改善，本質上是行業發展模式的轉型，不體現為增速的反彈，而是投資結構更優化、投資主體更穩健、聚焦好房子與城市更新。（記者 梁倩）
轉自：經濟參考報
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