房地產市場正在從增量開發轉向存量更新。2024年，全國房地產開發投資為10.03萬億元，2025年降至8.28萬億元；同期，新建商品房銷售面積由9.74億平方米降至8.81億平方米，而二手房交易網簽面積從7.18億平方米升至7.37億平方米。市場結構的變化，使老舊空間改造、公共設施提升和存量資產運營成為行業新的重要場景。
2024年，全國實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，28個城市設立城市更新基金，總規模約4550億元。2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個，涉及499萬戶居民；2026年，中央預算內投資城市更新專項安排970億元，超長期特別國債安排1600億元支持城市地下管網建設改造。城市更新正由局部試點走向規模化推進。
近日，《2026胡潤智榜·大中華區卓越法律服務指南（房地產與建設工程）》正式發布。江蘇益友天元律師事務所潘曉輝、北京德恒（深圳）律師事務所賴軼峰、北京盈科（重慶）律師事務所楊家學均入選本屆榜單。幾位律師的業務方向覆蓋城市更新模式設計、存量項目盤活、更新政策研究和公共建設項目管理等不同環節。
更新模式從建設投入轉向長期運營
城市更新項目通常投資規模較大、建設周期較長，僅依靠建設投入難以解決后續運營問題。政府、國有企業、社會資本和專業運營機構之間，需要建立更加清晰的合作機制。
2025年，國家發展改革委進一步規范政府和社會資本合作新機制，要求相關項目明確政府投資支持的資金來源、支持方式及額度上限，同時鼓勵通過技術、管理和商業模式創新降低建設及運營成本。
入選本屆榜單的潘曉輝律師長期關注城市更新、基礎設施和政府與社會資本合作項目。在某跨區域共建開發區城市更新項目中，其參與設計了授權、建設、運營相銜接的實施機制，將資源整合、項目建設和后續運營納入同一框架，明確政府與實施主體之間的授權邊界、投資責任和運營安排。
EOD模式也在發生變化。2025年2月，生態環境部明確EOD由試點培育指導逐步轉向地方自主推動。在某生態環境導向開發項目中，潘曉輝律師圍繞產業收益與生態治理、項目資產安排及后續退出路徑提供專項服務，幫助項目在生態目標、產業導入和長期運營之間建立連接。
存量項目盤活更加依賴系統方案
城市更新進入存量階段后，部分項目同時涉及土地、建設、資金、安置和后續經營等多方面事項。僅處理某個合同或單一環節，往往難以推動整體進程。
賴軼峰律師長期參與華南地區城市更新和存量項目盤活工作。在某項目服務中，其團隊優先梳理項目既有的資產和合作關系，再根據不同參與方的責任與目標，研究權益收購、結構化合作、服務信托等多種路徑。
這樣的服務方式不以單點事項為中心，而是將原有權益安排、新投資方進入、項目建設和后續運營放入同一決策框架，幫助參與方比較不同方案的實施條件，尋找兼顧項目推進與資產安全的整體路徑。
城中村改造尤其需要這種系統思維。2024年，城中村改造擴圍至300多個城市，實施項目約1790個，惠及居民136.7萬戶。隨著改造規模擴大，政府、國有企業、村集體、居民和市場主體之間如何形成穩定協同，將直接影響項目的實施效率。
公共建設重視責任邊界和政策銜接
保障性住房和公共建設項目是城市更新的重要組成部分。2025年上半年，全國已建設籌集保障性住房112.8萬套（間）；2026年前4個月，全國已開工保障性住房項目226個，總規模約22.87萬套。
公共建設項目通常涉及建設單位、代建機構、設計單位、施工單位和使用單位等多個主體。項目初期如果缺少清晰安排，建設過程中的事項容易在多個主體之間反復流轉。
楊家學律師在房地產與建設工程領域擁有三十余年實踐經驗，并長期關注城市更新政策和項目實施。其持續參與相關研究與行業交流，重點觀察土地利用、存量資產、建設管理和公共空間運營之間的銜接。隨著各地城市更新制度逐步建立，政策研究和模式比較正在成為專業服務的重要組成部分。
未來，城市更新的評價標準將不只是完成多少投資、建設多少項目，也將更加關注公共服務質量、居民使用體驗和資產運營效率。如何把政策目標、項目實施與長期管理結合起來，將成為城市更新下一階段的重要課題。
轉自：鳳凰網
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