“我們公司房地產信托部門已撤銷多年，當時的信托經理或離職，或轉崗。”信托從業者的感慨，道出了這項曾風光無限的業務如今的落寞。
房地產信托目前已從不少信托公司的業務版圖中悄然退場——全行業投向房地產的信托資金余額從2019年6月末的2.93萬億元峰值降至2025年6月末的0.77萬億元。
但當下，房地產信托的發展新篇已經起筆。近日，國家金融監督管理總局發布《信托公司開展房地產領域信托業務管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），為房地產信托重新劃定了展業航道，推動業務從傳統債權融資轉型，在房地產發展新模式下開啟以資產服務信托為核心的“二次創業”。
傳統房地產信托式微
傳統的房地產信托以信貸融資業務為主，本質上是信托公司扮演“授信方”角色，將募集資金以貸款形式注入房地產項目，開發商依約承擔還本付息義務。這種“類信貸”的業務邏輯，使其長期作為銀行信貸體系之外房企獲取資金的主流補充渠道。
作為信托公司的傳統業務支柱之一，房地產信托曾與基礎產業信托、證券投資信托等業務并駕齊驅。依托信托制度賦予的跨市場靈活配置優勢，加之房企旺盛的融資需求與項目端可觀的利潤空間，房地產信托一度躍升為房企最重要的非標融資渠道，也成為信托公司利潤的核心來源。然而，信托業這種對單一業務板塊的高度依賴，也為行業深度調整埋下了伏筆。
“我國房地產信托自2002年7月逐步興起。彼時，房地產市場高速發展，但開發商自有資本偏低，資金短缺問題突出。房地產信托依托制度優勢，初期以項目貸款為主要形式，較好地滿足了行業融資需求，逐步成為信托行業的支柱業務。”昆侖信托副總裁、董事會秘書？矯德峰對《證券日報》記者表示。
在？矯德峰看來，房地產信托在特定的歷史階段承擔了多重角色。雖然其在一定程度上推升了房企的杠桿水平，但在當時行業發展的現實條件下，它有效拓寬了融資渠道、推動了金融創新、促進了市場供給，既支撐了房地產行業的快速發展，也為國民經濟高速增長提供了金融助力。
一組數據見證了房地產信托的巔峰時刻：中國信托業協會數據顯示，2019年6月末，投向房地產的信托資金余額沖至2.93萬億元峰值，占資金信托的比重達15.38％。“彼時，房地產業務為信托公司帶來豐厚收益，是公認的‘現金牛’板塊，部分信托公司此類業務占比甚至達到三四成。”用益金融信托研究院研究員帥國讓向《證券日報》記者回憶道。
這種依賴規模擴張和開發商主體信用的增長邏輯，往往經不起周期轉向——上行期，規模掩蓋風險；下行期，風險集中釋放。隨著房地產市場供需格局生變，房企高周轉模式遭遇瓶頸，銷售回款放緩、融資環境趨緊，行業內生風險逐步積聚。在此背景下，監管部門持續強化風險防控導向，2019年原銀保監會相繼下發“23號文”“64號文”等文件，房地產信托發展來到重要轉折點。在當年6月末規模達峰之后，房地產信托規模便進入漫長下行通道。截至2025年6月末，投向房地產的信托資金余額已降至0.77萬億元，較峰值縮水超過七成，占資金信托比重也從15.38％降至3.15％。
房地產信托高速擴張階段積累的隱性風險，也不可避免地逐漸暴露：貸前盡調流于形式、貸后資金監管缺位、投資期限錯配、風險預警機制滯后，加之房企高杠桿運營與部分信托公司內控漏洞疊加，風險隱患不斷累積。帥國讓認為，房地產周期下行打斷了房企銷售回款的鏈條，資金鏈斷裂與底層資產貶值形成雙重擠壓，再加上部分信托公司存在的“資金池”運作與自融等合規漏洞，最終導致底層資產現金流枯竭，兌付風險集中顯現。昔日的“現金牛”業務，已然變成拖累行業發展的沉重包袱。
傳統房地產信托的式微并非偶然，而是規模至上與風險控制能力脫節的必然結果。當舊的發展邏輯走到盡頭，新的制度框架也在壓力中破土而出。
新規框定邊界
8月28日，一份重磅文件為房地產信托的未來走向作出了制度性回應。國家金融監督管理總局印發《辦法》，原銀監會2008年、2009年、2010年三項房地產信托監管文件同時廢止。業內人士認為，從“零散補丁”走向“系統治理”，新規重新定義了房地產信托的業務邊界和操作規范。
《辦法》開篇即明確，房地產信托業務包括資產服務信托和資產管理信托兩類業務，并將資產服務信托列于首位。這一排序清晰傳遞了監管導向：改變過去房地產信托以信貸融資為主的路徑，優先突出資產服務信托的受托本源功能，引導信托公司更多參與存量風險處置與資產盤活；同時，對資產管理信托強化約束，顯著提高了房地產非標融資業務的機構準入、投資者適當性等門檻。
中國信托業協會特約講師周萍對《證券日報》記者表示，《辦法》的核心導向可以從兩個層面理解：對房地產行業而言，是規范引導、防范化解風險，推動行業規范化發展；對信托公司而言，是專業化導向，不再是有牌照就能做，而是要求真正懂房地產、有風控能力、有專業團隊的機構才能參與。
這一點從《辦法》的幾項核心條款中看得更為清楚。開展房地產非標債權業務的信托公司，監管評級須在2級以上，最近兩個會計年度未發生連續虧損，且凈資產不低于10億元。一位信托公司業務人員對記者坦言：“單是評級這一條，就把大多數信托公司擋在了門外，目前滿足條件的公司只有少數幾家大中型公司。”這意味著，只有具備足夠資本實力和穩健經營能力的機構才有資格參與，行業供給端將經歷一輪市場出清。
劃定集中度紅線，告別“大項目依賴”。房地產信托業務余額不得高于本機構信托業務實收規模的5％；投資于單一房地產企業的余額不得高于本機構房地產信托業務余額的20％；非標資產形式的投資余額不得超過50％。三檔數字環環相扣，壓縮了集中度風險，也倒逼信托公司從“靠少數幾個大項目撐規模”轉向精細化、分散化運作。
資金封閉管理，做實“看項目不看主體”。信托資金用于房地產開發項目的，須以項目公司為直接融資主體和用款主體；信托資金存入主辦銀行專戶，實行受托支付。信托公司與主辦銀行、項目公司簽訂三方合同，由信托公司與主辦銀行共同審核項目公司資金使用。這不是簡單的資金托管，而是將信托融資納入銀行信貸封閉管理體系，從制度上杜絕資金挪用和監管真空。
以上條款指向同一個方向：房地產信托的規則已經變了，過去靠通道費、靠規模的模式已難以為繼。周萍表示：“這個實質性變化在于業務邏輯的根本轉變。過去房地產信托本質上是信貸融資，靠的是牌照紅利；新規通過設定展業準入門檻、量化集中度上限、明確業務邊界，把房地產信托業務重塑為有清晰規則的不動產金融服務。這意味著信托公司必須從‘融資方’思維轉向‘服務方’思維，從‘做規模’轉向‘做專業’。”
在？矯德峰看來，《辦法》保留了非標資產的投向空間，還鼓勵信托公司為房地產項目風險處置提供配套金融服務，并可聯合AMC（金融資產管理公司）等機構共同化解存量風險。這意味著信托公司在房地產領域的業務范圍從單一的融資通道，拓展為涵蓋資產隔離、風險處置、專業管理等多元服務的綜合賽道，變相擴大了信托公司在房地產領域的服務版圖，也為信托行業提供了新的盈利增長點，促進自身效益提升。
信托服務價值延伸
新舊業務收放之間，信托公司在房地產領域的角色定位正在從“融資提供者”向“受托服務商”轉變，未來仍大有可為。
中建投信托相關人士對《證券日報》記者表示：“《辦法》為房地產領域資產服務信托打開了規范化的發展空間。”自2023年信托業務三分類新規發布以來，行業加速向資產服務信托、資產管理信托和公益慈善信托三大類本源業務轉型。其中，資產服務信托是為委托人量身定制的受托服務，不涉及向投資者募集資金的行為，業務場景豐富、發展空間廣闊。
“房地產發展新模式的核心，是從開發建設轉向存量運營、風險出清和保障供給。”周萍介紹，信托公司有多個差異化場景可以發力，包括風險處置服務信托、資產證券化受托服務、存量不動產股權投資等長久期資金，也可通過REITs（不動產投資信托基金）、不動產債券等標準化產品間接配置不動產資產，滿足高凈值客戶配置需求。
周萍同時表示，信托公司可發揮財產隔離和受托管理的制度優勢，與AMC合作參與破產重整、保交樓、不良資產盤活，屬于受托服務，具有輕資本、低風險的優勢。
資產服務信托的縱深發展，有望成為信托公司的重要業務抓手。舉例來說，風險處置服務信托是當前政策導向清晰、實操價值較大的重要賽道，《辦法》第二十九條為這一方向提供了直接依據。
中建投信托相關人士介紹，依托信托風險隔離、架構靈活、受益權分層的制度優勢，信托公司可通過市場化重組信托，以中立第三方身份統籌債權、盤活存量困境地產項目，開展庭外紓困重整；也可聯合AMC、產業投資人開展破產重整信托、共益債信托，深度參與出險項目風險化解，最大化保全資產價值。
一家大型信托公司人士也透露：“公司將風險處置服務信托與房地產領域專業優勢相結合，支持‘保交樓’和問題項目紓困，同時探索地產股權、REITs等長周期資產。”
在風險處置服務信托領域，信托公司可以發揮多種功能。？矯德峰認為，針對已停工、爛尾或資金鏈斷裂的開發項目，信托公司可以作為“紓困平臺”：在資金端，發起紓困信托計劃，引入銀行、AMC、地方國資和社會資本；在資產端，協助企業重組項目股權結構，更換操盤方或設立共管賬戶；在運營端，監督工程復工與資金回款，推動沉淀資產盤活。而在房地產不良貸款批量轉讓、個貸不良處置等場景中，信托公司則可依托其破產隔離與財產管理專業優勢，承擔資產清收與處置受托人職責。
不過，賽道清晰不等于盈利可期。資產服務信托普遍收益偏薄，“增收不增利”已成為橫亙在行業面前的一道現實難題。
如何破局？中建投信托相關人士認為：“核心是樹立能力思維，依靠主動管理能力提升服務附加值與市場定價權。資產服務信托的盈利厚度，最終取決于對項目的賦能深度。”
帥國讓認為，隨著盈利模式從依賴“資金利差與通道費”轉向“管理費、服務費及超額業績報酬”，信托公司可通過數字化建設降低海量賬戶的運營成本；從標準化服務轉向法稅籌劃、家族治理等定制化綜合服務，提升產品附加值；構建“基礎服務費＋增值服務費”的定價機制，將專業能力轉化為溢價空間。
從融資通道轉向服務中介，從規模擴張轉向專業深耕，房地產信托的“二次創業”已然啟程，這不是一次簡單的業務轉型，而是一次行業生存邏輯的重構。當牌照紅利逐漸消散，真正的護城河只有一條——以更深刻的洞察理解資產，以更持久的耐心深耕服務。這正是信托行業在房地產發展新模式下，能夠扎下根、站穩腳的那塊基石。（記者 昌校宇 方凌晨）
轉自：證券日報
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