近期，國家金融監督管理總局正式印發《信托公司開展房地產領域信托業務管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)。
國家金融監督管理總局有關司局負責人表示，《辦法》堅持服務實體經濟、風險可控和落實投資者適當性管理等原則，要求信托公司遵循市場化、法治化原則，發揮特色優勢、強化專業能力建設，提升信托服務的適配性、合規性和可持續性，對不同所有制房地產企業項目一視同仁，促進形成適應房地產發展新模式的多元化金融服務渠道。
《辦法》有利于提升信托服務房地產項目對接的精準性和適配性。注重引導信托公司堅持以項目為中心，創新運用主辦銀行模式，進一步完善資金封閉管理，切實加強投資者合法權益保護。《辦法》有利于推動信托公司面向房地產業規律特點，健全管理機制、履行受托職責、提升服務水平。明確信托公司房地產領域相關業務的定義、分類和展業原則，對資產管理信托在強化自主盡職調查、集中決策、項目管理等方面細化提出要求，同時對投資非標準化資產提出專門要求。對資產服務信托在信托目的合法性、財產真實性、權利義務清晰性等方面提出要求。
中國信托業協會講師周萍認為，《辦法》的核心導向體現在兩個層面。在房地產行業層面規范引導、防范化解風險，推動行業規范化發展；在信托公司層面要求真正懂房地產、有風控能力、有專業團隊的機構才能參與，轉變業務邏輯，從融資方思維轉向服務方思維、從做規模轉向做專業。
《辦法》對房地產信托業務應當滿足的集中度比例進行限制：房地產信托業務余額不得高于本機構信托業務實收規模的5%；投資于單一房地產企業(集團)的房地產信托業務余額不得高于本機構房地產信托業務余額的20%；通過非標準化資產形式投資的房地產信托業務余額不得高于本機構房地產信托業務余額的50%。
“集中度約束倒逼業務模式調整。5%的總上限、20%的單一集團上限、50%的非標上限，決定了房地產信托業務應小而精發展，不能再靠個別大項目撐規模，這對已具備項目盡調和投后管理能力的公司而言是一次機遇。”周萍說。
《辦法》明確信托公司房地產領域相關業務的定義、分類和展業原則，注重引導信托公司堅持以項目為中心，創新運用主辦銀行模式，進一步完善資金封閉管理。
隨著《辦法》的出臺，信托公司必須徹底摒棄過去“高杠桿、高周轉、重主體”的舊有路徑依賴，全面轉向“重項目、重運營、重服務”的新模式，從“看主體”徹底轉向“看項目”。
“過去，信托公司在做房地產項目時，往往盯著房企的主體信用，認為只要是大開發商，閉著眼睛放款也能收回來。《辦法》徹底改變了這一邏輯，明確要求信托公司必須以項目為中心。這意味著信托公司在未來的盡職調查中，不能再僅僅依賴外部機構提供的信息，更不能只看房企的集團背景。信托公司必須自主開展盡調，把目光死死盯在項目本身的真實性、合規性以及抵質押物的實際狀況上。”用益信托研究員帥國讓說。
“項目必須單獨建賬、資金封閉運作，確保錢真的用在了磚瓦水泥上，而不是被集團挪去填補其他窟窿。對于信托公司來說，這要求展業團隊必須具備極強的穿透能力和工程思維。這種項目制和主辦銀行制的結合，將倒逼信托公司提升對底層資產的把控力，從源頭上防范風險。”帥國讓說。（彭江 沈欣雨）
轉自：經濟日報
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