開欄語：支撐房地產發展新模式從藍圖設計到高樓林立的，不僅僅是目之所及的鋼筋水泥，還包括隱身于財務報表中的金融力量。近年來，金融監管部門持續推出推動加快構建房地產發展新模式的政策組合拳，近期更是對新模式下房地產信貸的制度體系進行了系統性優化。金融機構將如何進一步實踐？《證券日報》擬借本組系列報道與您一起尋找答案。
金融業正為夯實房地產市場平穩健康發展地基貢獻力量。
日前，房地產發展新模式配套政策組合拳密集發布，其中包括：住房和城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局聯合印發的《關于完善商品住房銷售制度的通知》，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發？的《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》），國家金融監督管理總局同步印發的五個配套管理辦法（以下簡稱“五項管理辦法”），中國證監會發布的《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》。8份文件的出臺，從銷售制度、信貸總綱、開發貸、個人按揭、商業地產、城市更新、房地產信托等維度，系統性重構房地產融資制度。
這一輪制度完善，以房地產發展新模式為錨點，以過去數年的政策實踐為校準，金融支持房地產的政策圖譜實現了從應急托底到長效制度建設的跨越。
多家大中型銀行表示，高度重視并堅決落實監管部門發布的政策，下一步，將繼續緊跟國家政策及市場形勢，積極配合構建房地產發展新模式，堅持穩健經營，積極助力房地產市場平穩健康發展。
從穩融資走向優機制
繼2022年7月28日中共中央政治局會議明確提出“保交樓”后，相關金融支持政策不斷加碼：“保交樓”專項借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地；信貸、債券、股權融資（業內稱為“三支箭”）等針對房企融資的支持政策密集推出……
2025年12月召開的中央經濟工作會議提出，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式。
今年《政府工作報告》則進一步提出“探索多渠道盤活存量商品房”“進一步發揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務違約風險”“深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設”等。
從一以貫之的政策脈絡觀察可以發現，金融支持房地產的任務愈發具體——既要保障房企合理融資，推動項目建成交付，也要適應住房開發銷售方式變化，為存量盤活、品質提升和長期運營提供相匹配的資金安排。
從做接續到抓機遇
政策執行的進展，率先體現在項目融資的連續性上。其中，城市房地產融資協調機制是促進房地產市場平穩健康發展、防范化解重點領域風險的重要抓手。
今年以來，多地金融監管部門持續推動城市房地產融資協調機制常態化運行，推動“白名單”項目擴圍增效和貸款接續。例如，甘肅金融監管局此前指導銀行機構做好“白名單”接續工作，確保政策落實落細；對2027年底前到期的存量“白名單”項目進行全面摸底，打好提前量。
多家銀行也在2026年中期業績報告中提到，持續加大對城市房地產融資協調機制“白名單”項目和“好房子”建設等領域信貸支持力度。
例如，郵儲銀行表示，該行全面落實國家房地產政策導向，創設系列涉房產品，打造與房地產發展新模式相匹配的金融服務體系，合理區分項目與主體風險，滿足房地產企業合理融資需求，加大房地產企業存量盤活融資需求支持力度。
行業數據更能體現政策執行的整體成效。據記者梳理，至少有15家上市銀行房地產業貸款余額在今年上半年實現增長。截至今年6月末，至少有14家上市銀行的房地產業貸款不良率較2025年末下降或持平。
“整體來看，上半年上市銀行對房地產業的支持呈現‘總量相對穩定、結構更重風控’的特征，在政策導向上更注重合理融資需求與風險可控的平衡。”天府立言金融研究院院長曾剛對《證券日報》記者表示。
在尋求總量與風險平衡的前提下，商業銀行積極把握存量房市場、保障房需求等領域的結構性機遇。建設銀行副行長唐朔日前在該行2026年中期業績會上介紹，結合二手房交易點多面廣的特點，建設銀行完善適應二手房市場特點的經營模式，加強網點渠道的按揭業務服務，廣泛拓展客戶需求響應和服務觸角，全面提升二手房貸款客戶服務能力。2026年上半年，在存量房市場交易回暖的態勢下，建設銀行二手房貸款持續穩步增長。
事實上，隨著政策效應持續顯現，多家銀行對房地產行業后續走勢的判斷也趨于積極。招商銀行副行長徐明杰在該行中期業績說明會上表示，展望2026年全年，隨著國家出臺一系列政策，房地產市場呈現探底企穩態勢，房地產行業風險總體在收斂。雖然不能完全排除個別企業可能因資金回籠不及時導致周轉困難的情況，但房地產行業風險總體將趨于穩定。
從看企業到看項目
在前期實踐基礎上，近日出臺的一系列新規進一步回答了房地產轉型中的關鍵問題——項目由誰融資、資金如何管理、貸款何時償還，以及房屋建成后如何繼續獲得金融服務等。
8月28日，中國房地產市場迎來系列新規。《意見》與“五項管理辦法”有序銜接，形成適配房地產發展新模式的融資制度，保障購房人合法權益，滿足房地產合理融資需求，促進房地產高質量發展。
以商品住房開發貸款為例，新政指導銀行業金融機構按照市場化、法治化原則，以項目為中心，采取主辦銀行模式，滿足商品住房開發項目合理融資需求。國家金融監督管理總局有關司局負責人就“五項管理辦法”答記者問時介紹，相關辦法要求銀行業金融機構合理區分房企集團風險和項目風險，貸款審批更加側重于項目本身，項目單獨建賬核算，資金獨立運作、封閉管理，有效防范項目交付風險和信貸風險。
中指研究院相關人士對《證券日報》記者表示，綜合來看，開發貸款領域的核心邏輯是“以項目為中心、以交付為錨點”，通過主辦銀行封閉管理和期限、用途、還款的多重約束，實現對單個項目資金的全生命周期閉環管控。這一制度導向適應了現房銷售、“好房子”建設等轉型需要，為房地產高質量發展提供了適配的金融支持。
從資金安排來看，開發貸款需要更充分地承擔建設階段融資功能，購房貸款則與房屋竣工條件相銜接。這要求銀行在貸款投放節奏、期限匹配和項目資金管理之間做好統籌，也對房企資本金和現金流管理能力提出更高要求。
在住房開發之外，新出臺的城市更新項目貸款管理辦法，對項目準入、貸款用途、還款來源等作出要求，指導金融機構設立專門的“城市更新項目貸款”品種，合理確定貸款額度、期限、利率和擔保措施，增強金融服務城市更新的精準性、適配性和有效性。同時，鼓勵金融機構發揮自身優勢，在把控好風險的前提下，根據城市更新項目特點設計綜合金融服務方案，加大對城市更新項目的金融支持力度。
多渠道融資之間的協同聯動同樣重要。8月28日，中國證監會對外發布《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，支持上市房地產開發企業再融資以及綜合運用發行股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資產。加大債券融資支持力度，支持房地產開發企業發行公司債券用于符合政策要求的房地產項目，鼓勵發行商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產資產支持證券（ABS）。支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行不動產投資信托基金（REITs）或作為REITs擴募資產，穩慎推進商業不動產REITs發展。支持符合規定的私募基金管理人設立不動產私募投資基金。
據此，未來金融機構的實踐重點將更清晰。在曾剛看來，銀行支持房地產業將呈現以下趨勢：一是信貸資源支持更加呈現結構性分化。銀行將更依賴項目現金流與銷售回款可驗證性，優先支持具備明確交付與運營路徑的主體，削弱對缺乏有效回款機制項目的一般性融資。二是強化期限與結構管理。圍繞期限匹配與專款專用，貸款將更強調與項目周期相匹配的還款安排，并通過專項用途與穿透監管降低資金被挪用導致的信用風險。三是加強風險定價與處置聯動。隨著監管要求完善風險定價能力，銀行可能更常態化地使用重組、展期與資產處置組合拳，把壞賬風險前置消化而不是單純依靠展期“拖延不良”。
“金融支持房地產的效果是一個逐步釋放的過程，不可能一蹴而就，數據也同樣不會高歌猛進，在新的房地產發展模式下，資金的有效性比規模效應更重要。”一位地產從業者對記者表示。
“房地產業信貸支持策略向存量修復與效率提升方向轉變，涵蓋盤活存量資產、提升項目周轉與改善現金流。整體上支持力度會更穩健、更精準，而不再以規模為唯一指標。”曾剛表示。
從讓已售住房如期交付，到讓更多家庭住進“好房子”；相關政策從“托底”到“托舉”，再到制度性“護航”，金融對房地產的支持邏輯已然重塑，其回響將在時間深處持續蕩開。（楊潔 記者蘇向杲、熊悅對本文亦有貢獻）
轉自：證券日報
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