在樓市傳統的“金九銀十”窗口期，深圳樓市迎來一波看房熱度。中指研究院數據顯示，國慶假期期間，深圳新房項目看房、簽約較節前有所上升，光明區、寶安區多個樓盤來訪量較平日增加約三成，外地客戶看房占比上升。
近日，《證券日報》記者走訪深圳多處樓盤，發現開發商推盤節奏正在加快。據統計，僅8月28日至10月10日，深圳就有27個樓盤取得預售許可證。與此同時，開發商正加大優惠力度加速去化以回籠資金。
在這背后，是深圳新房市場供需結構的持續變化。2026年8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》提出，有力有序推行商品房現房銷售、完善商品住房預售管理。
這份被業界稱為“8·28”新政的文件，意味著施行數十年的商品房預售制度迎來重要調整。對于深圳新房市場而言，該新政影響的不僅是購房者的置業選擇，也涉及房企的資金周轉、項目開發周期以及土地市場的定價邏輯。
新房市場加速分化
“8·28”新政要求，商品住房項目實行預售的，單體建筑應完成主體結構封頂；新出讓土地和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售。
在這一背景下，深圳開發商正加快推進取證并進入銷售階段以縮短資金占用周期。
“我們樓盤實行預售制度，預計2029年1月交房，目前對于個人客戶而言沒有較大影響，但是銀行按揭節奏會延后，將對開發商造成影響。”深圳某新盤銷售人員趙強（化名）對《證券日報》記者表示，為了加快賣房回籠資金，公司對在國慶期間下定金的客戶提供一定折扣。
深圳房地產信息平臺數據顯示，8月28日至10月10日，深圳各區就有27個住宅新盤取得預售證，推盤節奏非常密集。與之對比的是，今年7月1日至8月27日，僅有7個住宅新盤取得預售證。
“8月28日后很多開發商想拿預售證都沒法拿，因為主體結構沒有封頂，后期無論是現房銷售還是預售制度收緊，都將對房企的資金帶來比較大的成本壓力。”深圳龍華區某8月底取證的剛需住宅新盤銷售人員張華（化名）對《證券日報》記者表示。
在該樓盤，記者看到，陸續有購房者前來看房。售樓處的銷控表顯示，新推項目已有七八成房源售出，目前僅剩少量高層及低層房源可供選擇。
對于深圳新房市場接下來的走勢，第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿在接受《證券日報》記者采訪時表示，現房銷售制度下，短期供給格局可托底價格，而中長期房價分化或將加劇。
“截至2026年6月末，深圳新房庫存僅2.2萬余套、去化周期為13.1個月，現房銷售制度下新項目要竣工才能賣，新增供應節奏放緩，短期反而有利于供需平衡和價格企穩。”吳睿表示，中長期來看，市場分化將加劇，核心品質盤仍會被搶購，這些樓盤房價將更為堅挺，而那些缺乏產品力的項目將面臨現房狀態下滯銷風險。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，現房項目“所見即所得”，能有效減少交易信息不對稱，提升市場透明度，為購房者權益提供實質性支撐。
房企重構投融資模式
新房供應節奏的變化，反映出新政對開發商經營環節的直接影響。進一步看，現房銷售以及預售制度調整的影響并不止于項目何時入市，還將傳導至房企的資金回籠、融資結構和投資決策。
曾幾何時，預售制下預收賬款是房企重要融資工具之一。Wind數據顯示，按申萬三級行業住宅開發板塊統計，2020年高峰時期，A股上市房企合同負債（收入準則下由預收賬款重分類而來）達32789.34億元，此后隨著保交房的推進，截至2025年末，A股房企合同負債已經下降至低于8000億元。
“8·28”新政推動現房銷售、推動預售改革，有望從根本上改變這一發展模式。
“預售制的本質是‘快周轉’加上購房者給開發商的‘低息杠桿’形成閉環。現房銷售把時間成本從購房者和金融體系還給開發商，將倒逼行業根據自有資金實力確定開發規模。”吳睿表示，“這是從機制上出清高杠桿主體，將與主辦銀行制等配套政策構成系統性的制度重構。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認為，新政明顯削弱了土地、預售的加杠桿功能，開發融資從依賴主體信用轉向基于項目情況。
李宇嘉分析稱，現房銷售模式下，項目前期資金占用大、周期長，后端銷售流速放緩，形成現金流投入與產出的期限錯配，必須有長期資本和退出通道。
“房企要從三個層面調整。一是財務上，用資本金厚度替代杠桿高度；二是拿地上，從利潤率思維轉向資金周期思維；三是產品上，用品質實現溢價，靠實景和品質對沖回款延遲。”吳睿表示。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，新政正推動房企經營邏輯從依賴預售和快速周轉，向更加重視項目全周期管理、現金流安全和開發確定性轉變。對房企而言，一場圍繞資本金、產品力和現金流管理的能力重塑才剛剛開始。
開發周期受關注
房企融資方式和投資決策的變化，最終也將影響土地市場。過去，開發商可以通過預售回款較早回收部分資金，在一定程度上支撐了高溢價拿地。而隨著項目銷售回款節點后移，開發周期拉長，企業對土地價格、項目利潤空間及資金周轉效率的要求也將隨之改變。
“8·28”新政落地前，深圳土地市場熱度較高。中指研究院數據顯示，2026年上半年，深圳招拍掛涉宅用地成交6幅，出讓金約291億元，平均溢價率高達60.6％。
但“8·28”新政之后，深圳土拍邏輯或將改寫。
吳睿對上述深圳灣某豪宅項目做了案例實測。據其測算，現房銷售把房企回款節點從“主體結構封頂”推遲到“竣工驗收”，同一塊地、同樣售價，現售場景項目靜態利潤率比預售場景降低2％至3％，但自有資金IRR（內部收益率）這一核心指標發生了顛覆性的變化，預售場景自有資金IRR超過20％，現售場景只剩不到5％。
“現房銷售制度下，拿地價格需大幅降低或現售價格需要上漲超過25％，才能維持同等內部收益率。”吳睿說，“這意味著地價定價邏輯重寫，原有高地價‘地王’模式的終結。”
土地市場已經出現溢價回歸跡象。根據中指研究院數據，8月31日以來，300城住宅用地成交溢價率整體低于前期水平。新政后四周（8月31日至9月27日），300城住宅用地出讓金分別為472億元、239億元、203億元和447億元；平均溢價率分別為5.2％、7.5％、3.7％和4.9％，其中第二周溢價率主要受深圳單宗優質地塊拉動，剔除后僅為1.1％。
“企業對未來銷售速度和價格的測算更加謹慎。”曹晶晶表示，房企拿地到預售的周期可能從過去的6至9個月延長至12至18個月，房企將更加關注開發周期、資金占用和項目去化確定性。
曹晶晶認為，新政對新增供應的影響預計自2027年起逐步顯現，本年末供地高峰將是觀察房企拿地策略的重要窗口。由此，新項目從拿地到形成市場供應的周期將整體拉長，影響不會立即反映在今年的供應數據中，而會隨著新政后取得土地的項目進入開發階段逐步體現。按照目前的開發周期判斷，2027年起，新政對新增供應的影響將逐步增強。（記者 李昱丞）
轉自：證券日報
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