8月28日，房地產領域迎來一攬子重磅政策。住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局三部門聯合完善商品住房銷售制度；中國人民銀行與金融監管總局聯手改革完善房地產信貸管理；證監會出臺資本市場支持房地產發展新模式的重磅文件；金融監管總局同步發布商品住房開發貸款、個人住房貸款等五份管理辦法。
多部委在同日亮明態度、協同發力，政策密度與改革深度在近年房地產調控中均屬罕見。
銷售端最引人矚目的變化，是商品住房銷售制度的深層調整。《關于完善商品住房銷售制度的通知》明確，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；商品住房項目實行預售的，單體建筑應完成主體結構封頂；購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監管賬戶。商品住房項目竣工驗收、水電氣熱等配套設施具備交付條件后，解除資金監管。
這意味著，“所見即所得”的現房銷售將從試點探索走向制度性推廣，預售門檻同步大幅抬升。這一安排直指行業長期存在的交付風險，從根本上筑牢購房者權益保護的防線。
信貸政策的同步跟進，為銷售制度改革提供了金融配套。《個人住房貸款管理辦法（試行）》將個人住房貸款借款人收入償債比例中的所有債務支出與收入比例上限從55%提升到60%、貸款期限上限由30年延長至40年，貸款能力提升疊加月供壓力下降，居民合理住房需求有望得到更好釋放。
更關鍵的是，《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》對貸款發放時點作出剛性約束：所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案后發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案后發放，這就能夠確保購房人“能拿房、再還貸”。與此同時，一個項目確定一家主辦銀行，項目資金封閉管理；預售與現房項目實行差異化貸款期限，預售項目貸款期限最長不超過5年，現房銷售項目最長不超過7年。這套安排既防范住房逾期交付可能引發的金融風險，也推動金融機構從“看主體信用”轉向“看項目質量”，讓金融資源更精準地流向優質項目和合理需求。
資本市場端的政策供給同樣不可或缺。證監會發布的《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》明確支持上市房地產開發企業再融資、并購重組，支持房地產開發企業發行公司債券和資產支持證券（ABS），推動不動產投資信托基金（REITs）高質量發展，并強調推動實現房地產開發企業融資從依賴主體信用向基于項目情況轉變。
上述一系列舉措，意在打通股權、債權、資產證券化等多元化融資渠道，為房地產行業轉型提供長期資本支撐，有助于引導行業走出“借新還舊”的困境，邁向以資產運營能力為核心的可持續發展路徑。
整套樓市政策組合拳，充分體現出頂層設計的前瞻性與系統性——銷售制度、信貸管理、融資機制、資金監管等多維度同步發力，覆蓋了從土地獲取、開發建設、市場銷售到交付入住的全鏈條，形成了相互銜接、閉環管理的制度體系。它不是簡單的短期刺激，而是立足長遠的發展模式變革，既守護人民群眾“住有所居”的切身利益，又為行業健康發展筑牢制度根基。隨著各項政策逐步落地生效，房地產市場必將在發展中規范、在規范中發展，加快邁向高質量發展的新階段，為鞏固我國經濟回升向好態勢提供堅實支撐。（劉琪）
轉自：證券日報
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