在王府井集團旗下的北京友誼商店，消費者拎著大包小包匆匆采購的場景已少見，取而代之的是休閑消費的鮮活圖景。作為全國首家涉外零售企業，友誼商店原本閑置的后院如今集聚了咖啡、素食、二手商店、青旅等年輕化服務業態。
友誼商店“后院變主場、舊場煥新顏”的蝶變，正是《城市更新“十五五”規劃》中“城市成為人民群眾高品質生活的空間”發展愿景的縮影。中國證券報記者日前走訪調研發現，隨著城市更新項目建設運營能力的持續升級，多元化投融資體系日趨完善，城市發展新動能被進一步激活，也擦亮了城市特色風貌底色。
激發消費活力 驅動商業創新
作為非標商業體的案例，友誼商店把打破業態邊界的“膽量”，轉化為客流的“增量”。
“主動擁抱新興消費業態，了解并滿足消費者新需求，是商業地產轉型升級的必修課。”友誼商店總經理劉杰在接受記者采訪時說，一方面，基于“友誼”底蘊和涉外商店屬性，特色餐飲和咖啡等服務消費業態成為“切題”答案；另一方面，友誼商店開放式街區構造搭配生活休閑類業態是“應景”的選擇。各品牌差異化設計風格相互交融，形成“各美其美、美美與共”的花園式消費場景。
消費活力提升，推動城市更新項目可持續發展。依托原址改造思路，友誼商店走出“小成本，大成效”的存量盤活路徑。“改造全程以保留建筑特色為核心，整體改造成本僅約三千萬元。”劉杰介紹，改造前項目整體空置率近80%，目前項目出租率達100%。
城市更新既能驅動企業創新，也有助于響應消費升級與新需求，進而提升城市商業魅力與競爭力。
王府井集團相關負責人告訴記者，集團明確將非標商業作為重要的創新方向，目前在全國范圍內積極尋找、推進城市更新項目，將因地制宜應用北京項目的成功經驗。
完善投融資體系
“錢從哪里來”是城市更新必須解決的關鍵問題。《規劃》明確，完善財政支持政策，優化金融支持措施，積極吸引社會資本參與。
“當前，國內城市更新項目已形成分層分類的多元出資模式。”仲量聯行華東區戰略顧問部負責人及中國區城市更新業務負責人呂玫介紹，一是政府主導型項目，以財政資金和新型政策性金融工具等支持為主，主要適用于公共空間升級和老舊小區改造等公益性較強的項目；二是政企協同型項目，由政府負責規劃統籌，企業負責片區開發運營，強調通過綜合開發、功能復合的模式覆蓋部分更新成本；三是市場化運營型項目，由業主、產業運營商和金融機構共同參與，適用具備明確經營現金流的商業辦公樓、園區和商業街區等資產。
金融機構持續迭代服務模式，深度參與城市更新項目融資與資產盤活。北京市隆福寺街區正是金融賦能城市更新的典型案例。隆福寺于2025年9月完成二期改造后，在2026年春節期間舉行的新春集市，日均客流量達10萬人次。在工商銀行的定向支持下，這一文化地標變為消費勝地，隆福寺一期項目也成為全國首單“科技創新+城市更新”主題商業不動產REIT的核心底層資產之一。
“我們做的不只是一筆貸款，更是幫城市更新構建資金閉環。”工商銀行北京分行公司金融業務部總經理王煒對記者表示，工商銀行助力隆福寺街區實現“建設—盤活—再投資”的良性循環，為北京國際消費中心城市建設提供了可復制的金融實踐路徑。
政策支持加碼
政策對城市更新的支持力度加碼，頂層設計與地方落地形成雙向發力態勢。
4月，財政部、住建部聯合開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動。5月發布的《規劃》，為全國城市更新工作劃定路線圖，明確提出構建可持續的城市建設運營投融資體系。
不少地方也出臺了支持政策。近期發布的《上海市城市更新和住房發展“十五五”規劃》提出，加大市、區財政投入，積極爭取中央預算內投資、專項借款支持，用好超長期特別國債，對符合條件的城市更新項目，給予專項債等支持。落實城市更新相關稅費減免政策。《江蘇省金融支持城市更新工作若干措施》提出，完善多元化資金參與路徑，引導資管、信托等主體以股權投資等方式支持城市更新項目，多元化籌集項目建設資金。鼓勵民間資本以特許經營、合作開發等市場化方式參與支持城市更新建設、投資、運營。
“當前城市更新相關政策強調吸引社會資本參與，有助于激發市場活力，推動城市更新項目高質量落地。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為。（記者 熊彥莎）
轉自：中國證券報
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