城市更新正成為推動城市高質量內涵式發展的核心抓手，多地政策密集落地。近日，云南發布“十五五”城市更新行動規劃，對建成20年以上住宅小區開展專項體檢，推進連片改造，完善“一老一小”設施、文體休閑設施、便民商業設施等配套；上海明確統籌推進重點片區提質煥新；貴州明確將聚焦機制創新、片區更新、項目實施、投融資創新四大重點，系統推進城市更新行動。
業內人士指出，“十五五”開局之年，城市更新正從“修一樓、改一店”的點狀修補，加速邁向單元化、成片式的系統煥新。
在上海普陀區，曾經中心城區規模最大的城中村——紅旗村，歷經十余年系統性改造，已蝶變為集商業、辦公、居住、文娛、生態于一體的現代化城市綜合體“真如境”。
這塊586畝的土地上，過去盤踞著9個大型初級市場、207個冷庫、90家印刷廠，流動人口多達6萬人。普陀區通過“區鎮聯手、政企合作”模式，引入央企中海地產作為二級開發主體，累計投入近300億元，打造近百萬平方米體量的超大城市綜合體。
如今，“真如境”已聚集360、京東、阿里等數字經濟和互聯網頭部企業，上海中心城區首個數字廣告園區也落戶于此，主營數字廣告業務企業已逾千戶。更為關鍵的是，村集體以成本價回購寫字樓“鴻企中心”，村民不僅獲得長期資產性收入，還融入運營團隊學習招商管理，實現了從“輸血”到“造血”的轉變。
上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，項目團隊創新采用“肥瘦搭配”的片區更新思路，以經濟收益較好的地塊帶動收益較差的地塊改造，以片區“大平衡”代替單一地塊的“小平衡”。
在西安，城市更新的“成片”邏輯同樣清晰。西安以國土空間詳細規劃“一張圖”為基礎，結合城市體檢成果，共識別謀劃重點更新片區57個、急需更新改造項目103個。“12+5”個片區率先突破——新城區東新街特色街區、碑林區邊家村街道等，通過資產整合與融資策劃，讓“沉睡”的存量資產重新“活”起來，初步實現資金跟著項目走、項目依托資產活。
老菜場市井文化創意街區，前身是建國門綜合市場。遵循“修舊如舊、功能織補、文化賦能”原則，社會資本投入3000萬元，讓這座老廠房變身為集市井煙火與現代創意于一體的文化地標。160余家商戶、超3000人就業、年銷售突破億元——老菜場用數據證明，“舊瓶裝新酒”也能釀出醇香。
陜西省西安市長安區住建局相關負責人表示，連片開發的意義遠不止“讓舊樓變新”，更深層在于通過空間重構觸發經濟、社會和城市機能的連鎖反應。
經濟層面，變“包袱”為“增長極”。廢舊廠房、閑置樓宇改造為科創園或商業體，新業態帶動周邊租金上升和消費升級，形成“改造一個點、輻射一個圈”的乘數效應。社會層面，補足民生短板。閑置用地增建口袋公園、社區食堂、養老托育設施，改造工程創造就業崗位，新產業吸引年輕人回流，緩解老城區空心化。空間與生態層面，告別“大拆大建”。功能性改造減少建筑垃圾和碳排放，疏通斷頭路、打通公共廊道，讓碎片化空間重新連接。文化與治理層面，留住城市記憶。
城市更新從“點狀”走向“成片”，離不開金融與政策的雙重支撐。近期，金融支持政策密集落地。
8月28日，國家金融監督管理總局、住房城鄉建設部聯合印發《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》，正式確立城市更新項目貸款的統一管理規則。其中，貸款人可以根據城市更新項目特點，設計綜合金融服務方案，組合運用相關融資工具，滿足合理融資需求。對風險可控、商業可持續、符合條件的項目，鼓勵采用多元化融資模式給予支持。
同日，證監會發布《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，明確盤活存量資產，拓寬房地產開發企業等權益融資渠道，支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行REITs，或者作為擴募資產裝入已上市REITs。
58安居客研究院院長張波表示，當前城市更新項目投資回收周期普遍偏長，傳統金融工具適配性不足。此次設立專屬貸款品種，將推動未來城市更新項目持續分化，能夠實現自平衡的市場化項目融資渠道更加通暢。
從上海“真如境”的片區“大平衡”，到西安57個重點片區的系統謀劃，再到貴州、云南聚焦片區更新的整體推進，城市更新的底層邏輯正在發生變化——不再滿足于“哪里破了補哪里”，而是以單元為尺度，統籌功能提升、風貌保護與產業導入，推動形成中國城市更新的“成片煥新”風潮。（記者 梁倩 劉彤 鄭鈞天）
轉自：經濟參考報
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