“40年房貸”新政落地已近滿月，銀行受理端明顯提速。記者近日走訪了解到，多數銀行已可受理最長40年期新發房貸，部分銀行同步開放存量房貸展期通道，但“最長40年”并非人人可貸，年齡、房齡、建筑結構等有多重約束，存量延期進度也因系統改造、合同變更和風險重估情況現分化。
銀行加速部署 新發房貸受理漸次鋪開
8月28日，中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，明確個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年。據不完全統計，截至目前，工商銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、南京銀行、長沙銀行、漢口銀行及云南省部分中小農商行等機構已明確表示可受理40年期個人住房貸款申請，部分銀行還開通了線上預審通道，最快可實現數分鐘預審、24小時內審批。
從銀行部署節奏看，國有大行憑借系統與網點優勢率先落地。工商銀行、建設銀行、交通銀行等此前已向客戶確認可按新規辦理相關業務。股份制銀行與地方銀行隨后跟進，例如，南京銀行杭州分行日前明確個人住房貸款最長期限可達40年，支持線上申請；長沙銀行宣布已全面落地最長40年新政，提供從咨詢、審批到放款的一站式服務。
不過，銀行在受理端普遍設置了審慎的期限審定機制。“最長40年”是政策上限，并非銀行必須給予客戶的期限。從北京、廣州等地一線執行情況看，銀行普遍將“借款人年齡+貸款期限”作為核心約束條件。目前多數銀行執行的口徑為兩者之和不超過75年，部分銀行對優質單位客戶可放寬至85年。若按“年齡+期限不超過75年”計算，35歲以下購房者理論上才有機會貸滿40年；即便按較為寬松的85年口徑，45歲以上借款人也難以觸及40年上限。
房齡是銀行期限審定的另一道現實門檻。二手房申請長期限貸款時，銀行通常根據房屋結構、剩余土地使用年限等因素綜合確定可貸年限。北京地區一位國有大行個貸經理表示，個人按揭貸款年限一般取“75減年齡”與房齡相關測算結果中的較低值，二環內部分老舊平房甚至無法辦理貸款；住宅土地使用年限一般為70年，也有部分為50年，若開發商前期拿地捂盤不開發，貸款年限還需進一步縮短，新房通常能夠用足貸款年限。公積金貸款則更為嚴格，目前暫不參與延期，部分住房按“磚混47減房齡”“鋼混57減房齡”方式計算，納入住建委新改造名單的方可按“67減房齡”執行。
“40年是政策給出的上限，并不是銀行必須給客戶40年。”一位股份制銀行人士表示，最終期限仍需綜合借款人年齡、收入、征信及房屋情況，由銀行與借款人協商確定。從市場反饋看，真正提交40年期新發房貸申請的客戶并不多，總利息增加是客戶的主要顧慮。
存量延期現分化 系統與細則仍在磨合
相比新發放房貸，存量房貸能否延長至40年更受已購房群體關注，而銀行在存量端的推進節奏明顯更為審慎。同步發布的《個人住房貸款管理辦法（試行）》明確，符合條件的存量個人住房貸款可協商調整還款計劃，展期期限累計不得超過原貸款期限的一半，原貸款期限與展期期限合計不得超過40年。這一框架為存量房貸延期提供了政策依據，但銀行普遍面臨原合同變更、風險重新評估、系統改造等環節，業務流程較新發貸款更為復雜。
目前，已有銀行在手機銀行App上線還款計劃調整入口，原貸款合同延長期限最高可申請至480期。不過，線上申請多作為參考，存量房貸不能自動順延，借款人仍需攜帶收入證明、房產證等材料前往網點線下申請并接受人工審批，審批通過后須重簽合同變更協議并重新辦理抵押。工商銀行規定展期期限不能超過原貸款期限的一半，這意味著若原有貸款期限較短，直接拉長至40年難度較大。
一位大行貸后管理人員表示，存量房相關政策細則仍在研討中。另有國有行個貸客戶經理透露，已可接受客戶申請，但具體審批條件尚未下發至經辦機構，實際辦理時間仍可能因地方分行、經辦行及客戶類型而有所不同。
從借款人反饋看，部分地區性銀行App雖已上線存量貸款延期模塊，但實際點擊后提示“該貸款所在地區暫未開通還款計劃調整服務”，顯示銀行系統改造與地區推進進度仍不均衡。
存量房貸延期的核心吸引力在于降低月供。以首套商業房貸利率3.05%測算，100萬元貸款采用等額本息、期限30年，月供約4243元，總利息約52.75萬元；延長至40年，月供降至約3609元，每月減少約634元，但總利息增至約73.22萬元，增加約20.47萬元。若按年利率3%測算，40年期月供約3580元，較30年期的4216元減少約636元，降幅約15.1%，但累計還款總額增加約20萬元。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，還款期限延長后月供壓力可降低約15%，對于收入增長呈階段性特征的群體而言是實實在在的“減負”，期限拉長雖增加總利息，但“以時間換空間”的邏輯讓購房者在短期還款能力與長期債務安排之間有了更從容的選擇空間。
總體來看，40年房貸新政已從政策層面進入銀行實際操作階段，銀行在受理端加速部署的同時，普遍以年齡、房齡、收入、征信等變量審慎核定實際期限；存量延期則因系統改造、合同變更、風險重估等環節更為復雜，各銀行落地進度分化明顯。延長貸款期限作為“以時間換空間”的需求側托底工具，實際效果取決于居民收入預期的修復節奏與房地產市場信心的重建進程。專家認為，未來隨著更多銀行細則落地，政策靈活性與風險審慎之間的平衡，仍將是市場關注的核心。（記者 向家瑩）
轉自：經濟參考報
【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。
延伸閱讀
