重點改革開發建設和銷售階段的信貸制度，強化資金封閉管理、專款專用，更好維護購房人合法權益……8月28日，金融管理部門發布多項房地產相關融資政策，優化房地產融資制度，服務住房品質提升和企業轉型發展，促進金融與房地產良性循環。
房企項目信貸預期更穩定
8月28日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）；金融監管總局發布多項房地產相關融資管理辦法，涵蓋商品住房開發貸款、個人住房貸款、商業地產貸款、城市更新項目貸款等具體領域。
我國形成商品房預售制度以來，逐漸建立了配套的房地產信貸制度，滿足了市場起步和增長階段的融資需求。但在市場長期發展過程中，也積累暴露出一些問題，需要改革傳統發展模式并推動行業轉型。
招聯首席經濟學家董希淼認為，隨著當前推進商品住房銷售制度改革、完善商品住房預售管理、有力有序推行商品住房現房銷售，信貸制度也需要根據房地產發展新模式進行調整。
“《意見》立足房地產行業轉型發展和構建新模式需要，從宏觀層面構建房地產信貸基礎制度，重點對開發貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優化，與個人住房貸款、商品住房開發貸款、商業地產貸款等具體領域的管理辦法，共同構成新模式下房地產信貸的制度體系。”中國人民銀行有關部門負責人表示。
從供給端看，房地產項目的合理信貸需求將持續得到滿足，涵蓋商品住房、商業地產、城市更新等領域。
一方面，信貸供給的預期將更加穩定。銀行業金融機構將按照市場化、法治化原則，以項目為中心，采取主辦銀行模式，滿足商品住房開發項目的合理融資需求。“貸款審批更加側重于項目本身，采取主辦銀行制。前者合理區分房企集團風險和項目風險，項目獨立運行，封閉管理；后者有助于提升溝通審批效率，更好支持房地產項目的合理融資需求。”金融監管總局相關負責人介紹。
“在開發貸款領域明確提出采取‘主辦銀行’模式，是房地產發展新模式中的重要舉措，其核心在于由主辦銀行負責發放貸款，項目賬戶開立在主辦銀行，實現貸款‘借—用—還’閉環。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。
另一方面，信貸服務的適配度將持續提升。針對預售、現售項目的建設銷售周期差異，金融管理部門適度拉長了現售項目的貸款期限，原則上不超過5年，最長不超過7年；指導金融機構設立專門的“城市更新項目貸款”品種；圍繞商業地產在開發、購買和運營階段的差異化融資特征，提出更精準的信貸服務要求。
個人住房貸款更便捷
為更好滿足現房銷售和預售模式下的個人住房貸款需求，金融監管總局會同中國人民銀行制定了《個人住房貸款管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。“安全性、可得性、經濟性三方面將得到進一步保障。”金融監管總局上述負責人說。
為保障安全性，防止購房者“交了錢卻拿不到房”，從根本上維護購房者合法權益，預售、現售商品房的房貸發放時間作出了調整。其中，對于預售商品房，個人住房貸款的發放時點從“主體結構封頂”調整到“竣工備案”；對于現售商品房，房貸的發放時間為“銷售備案后”。與此同時，房貸的全流程風險管理進一步加強，尤其對于預售房，貸款資金要通過受托支付方式支付至預售資金監管賬戶，避免被挪用。
為提高可得性，增強購房者的個人住房貸款能力，收入償債比例上限、房貸期限上限也作出優化。一方面，借款人房貸月供與其收入比例的上限、每月所有債務支出與其收入比例的上限，前者調整為50%，后者調整為60%。另一方面，房貸期限的上限從30年延長至40年。
為增強經濟性，更好滿足改善性住房需求，二手房交易可以“帶押過戶”，進一步降低房屋交易成本。目前，二手房交易總量已經全面超過新房，房地產市場進入存量提質、結構優化的高質量發展時期。為讓二手房交易更便捷，《辦法》提出，借款人購買存在未結清貸款相應房產的，貸款人可為帶押過戶提供貸款服務，實現登記、貸款、放款、還款、尾款結算有效銜接。
充分發揮資本市場功能
除了以信貸服務為代表的間接融資，直接融資也將發揮重要作用。8月28日，中國證監會發布《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，主要通過5項舉措，支持房地產開發企業合理融資。一是支持上市房地產開發企業再融資；二是支持上市房地產開發企業并購重組；三是支持房地產開發企業發行公司債券和資產支持證券（ABS）；四是推動不動產投資信托基金（REITs）高質量發展；五是持續推進不動產私募投資基金試點工作。
證監會在2025年末推出的商業不動產REITs試點工作，正是落實黨中央“做優增量、盤活存量”“構建房地產發展新模式”決策部署的重要舉措。截至目前，已有4只商業不動產REITs上市，募集資金超過200億元。
中金基金副總經理李耀光認為，商業不動產REITs有助于盤活存量資產、擴大有效投資，提高直接融資比重，更好服務高質量發展大局；有利于支持構建房地產發展新模式，企業將成熟資產推向資本市場后，能夠打通資金回籠渠道，構建良性資產循環，形成從傳統“開發商”向“資產管理者+服務商”轉型的內生動力。
證監會表示，下一步將堅持發展與規范并重，充分發揮資本市場功能作用，積極支持房地產開發企業融資用于符合政策要求的房地產項目，優化房地產證券發行人監管，著力防范化解房地產領域涉資本市場風險，更好服務加快構建房地產發展新模式，推動房地產行業高質量發展。（記者 姚進 郭子源 馬春陽）
轉自：經濟日報
【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。
延伸閱讀
